Piaţa are memorie de elefant. În pieţele valutare sau în cele de acţiuni repere de preţ testate chiar şi în urmă cu un sfert de veac sunt recunoscute de actorii majori care iau decizia de a cumpăra sau a vinde pe respectivele niveluri. Investitorii de retail şi clienţii au însă memoria foarte scurtă. Concluziile se trag greu, conexiunile abia se fac, învăţămintele sunt vagi, iar întâmplările recente neplăcute par irepetabile. Nu este astfel de mirare că repetăm aceleaşi greşeli, ignorând lecţiile trecutului.
Cam aşa pare că stau lucrurile şi când ne gândim la decizia de a achiziţiona un imobil. Prea repede românii par a fi uitat argumentele şi povestioarele triste care au devenit larg răspândite de la declanşarea crizei. Ce s-a întâmplat subprimerilor americani nu are nicio legătură cu România, explozia creditelor neperformante îi priveşte doar pe vecini, creşterea ratelor a fost doar episodică, deprecierea monedei naţionale reversibilă, iar degringolada din imobiliare o anomalie de neînţeles până la “reîntoarcerea la normalitate”.
Cu promisiuni despre ieşirea din criză, cu dobânzi (efemer) atractive, cu un leu (conjunctural) întărit, cu invitaţii încurajatoare din partea băncilor, cu oferta guvernamentală a “Primei Case”, românii din nou sunt poftiţi să cumpere locuinţe la preţuri (încă) inflamate. Băncile te încurajează! Developerii te încurajează! Autorităţile te încurajează! Presa te încurajează! Cum să nu devii un curajos? Cum să nu faci pasul în a achiziţiona o locuinţă, în condiţiile în care nu e chiar cel mai plăcut lucru să stai cu chirie? Ce mai contează dacă preţurile la apartamente şi case sunt mari sau mici? Ce importanţă mai are cât vor fi ratele de dobândă în câţiva ani? Sau pe unde va fi leul în raport cu euro? Până la urmă, dacă ar fi aşa de rău s-ar şti! Nu!? Oare? Cine să ne spună? Băncile? Şmecherii din imobiliare? Politicienii cu încrengături în mafia din real estate? Presa de la remorca propagandei corporatiste?
Consumatorul român este din nou dezorientat, lăsat pe cont propriu într-un sistem financiar pe care nu îl înţelege şi unde băieţi deştepţi îi întind peste tot capcane. Şi peste toate astea, mai vine câte un “înţelept” din piaţă să îţi spună ce trebuie să faci. Abia întorşi din vacanţa de Paşte, oamenii au avut ocazia să afle din presă o astfel de opinie “avizată”. Markus Wirth, CEO-ul subsidiarei din România a concernului elveţian Holcim, a declarat că el personal îi sfătuieşte pe cei 1.200 de angajaţi ai producătorului de ciment să cumpere acum locuinţe. Şi zicând asta în presă – desigur – şi pe alţi români. Argumentul forte este acela al preţurilor “scăzute”.
Sunt preţurile locuinţelor din România într-adevăr mici? Poate doar comparativ cu vârful celei mai mari bule speculative din istoria ţării. Cu toate acestea, ele sunt departe de niveluri de susţinere fundamentală la nivel macroeconomic. Acest lucru nu pare a-l deranja pe domnul Wirth, care ne asigură că preţurile din rezidenţial nu mai pot scădea mult, urmând ca apoi să se reia trendul ascendent. În acelaşi material se aminteşte că media ratelor la un credit ipotecar s-a redus de la 1.300 de euro pe lună în 2007, la “doar” 620 de euro pe lună. O reducere drastică, de 50%. Ne întrebăm dacă acum doi ani Markus Wirth îşi sfătuia angajaţii să nu se repeadă la un credit ipotecar în acele condiţii…
Dar revenind la cei 620 de euro, calculată ca medie a ratei lunare a creditelor ipotecare, ne putem întreba de unde acest optimism privind evoluţia ascendentă a preţurilor din imobiliare şi oportunitatea accesării unor credite bancare în vederea achiziţionării locuinţei. Dacă ne gândim la normele de prudenţialitate recomandate de BNR, dar şi de indicatorii din ţările dezvoltate, care ne arată că nivelul de îndatorare nu trebuie să însemne mai mult de 30-40% din venituri, cum am putea interpreta rata de 620 de euro? Să înţelegem că media salarială a celor 1.200 de angajaţi ai Holcim – ingineri, şoferi sau muncitori la balastiere – se ridică la 1.500 – 2.100 de euro pe lună? Sincer, am fi bucuroşi să aflăm că domnul Wirth are în vedere să acopere astfel de venituri în viitor pentru angajaţii Holcim din moment ce îi încurajează să cumpere locuinţe la actualele preţuri şi în actualele condiţii de finanţare.
Trecând peste viziunea încrezătoare a domnului Wirth, ne întrebăm dacă este într-adevăr oportun să “cimentăm” o relaţie pe 20-30 de ani cu băncile pentru a achiziţiona din piaţă locuinţe ale căror preţuri nu sunt tocmai “scăzute”. Chiar dacă băncile, de la adăpostul garanţiilor oferite de stat în “Prima Casă” sau de la speranţa unui viitor bailout, ne invită acum să contractăm credite ipotecare, trebuie să rămânem cel puţin circumspecţi. Cauzele care au dus la declanşarea crizei financiare sunt departe de a fi fost rezolvate, iar efectele economice ale acesteia nu pot fi resorbite decât în timp, în accepţiunea fericită că nu se vor agrava. În această perspectivă, nu ştim cât de favorabilă va fi situaţia financiară a familiilor de români în anii ce vin. Ce ştim însă sigur este că ratele de dobândă la euro nu vor putea rămâne la infinit, la minime istorice, în zona de 1%. Prin urmare, este un exerciţiu necesar acela de a face simularea evoluţiei ratelor la bancă în cazul unui Euribor la 2%, la 3%, la 4%, la 5%… Vă asigur că va fi mult mai folositor decât orice sfat al oricărui expat îndrăgostit de meleagurile mioritice!
Adrian Panaite
sursa: curierulnational.ro
Adauga comentariu