De mai multă vreme se observă că „uriaşul cu picioare de lut” se clatină, doar că, beneficiind de finisajele moderne, monstrul nostru tot pozează într-un Făt Frumos tentant. E vorba de imobiliare, domeniu pe care l-am tot atacat pe blog, încă din perioada premergătoare crizei din 2008. Pe vremea aceea, când spuneam că imobiliarele sunt supraevaluate, aveam sentimentul că fluier în biserică. Toţi – cu doar două excepţii – anume Manole(Lucian Sârbu) şi AristotelCostel(cel rămas în anonimat şi de care mi-e foarte dor!) – se uitau urât la mine, de parcă făceam sacrilegii.
Şi iată-ne în prezent. După deprecierea din 2008, imobiliarele şi-au reluat drumul lor spre cerurile imaginare, însă, aşa cum am afirmat de atâtea ori, până la urmă fizica elementară a bunului simţ învinge, iar excesele se corectează. Indiferent cu ce forţă ai arunca o piatră în sus, ea nu scapă de legea gravitaţiei. Într-adevăr, poate scăpa gravitaţiei terestre, dar va sfârşi tributară gravitaţiei unei alte planete. La fel e şi cu imobiliarele.
Motorul principal al aprecierii imobiliarelor a fost banul ieftin. Asta a împins la vârf cotaţiile. Preţurile imobilelor au ajuns la nişte valori incredibile. În Canada nu-ţi mai poţi lua nici măcar o baracă dacă nu ai cel puţin 300 000 – 400 000 de dolari canadieni în buzunar. În marile oraşe, un apartament infect se vinde cu 1 milion de $ canadieni. Te apucă şi râsul. Culmea, totul se bazează pe „afluxul mare de chinezi bogaţi”. Zău?
Socoteala începe să crape. În Canada, unde dobânda de intervenţie a crescut doar cu 0.5%, piaţa imobiliară a topit aproape 20% din valoare. Înţelegeţi impactul dezastrului? Doar 0.5% în plus la dobânda de intervenţie. La preţurile care se învârt acolo, orice punctişor adăugat se transformă într-un coşmar pentru împrumutaţii pe viaţă. De aceea Banca Centrală efectiv e fără posibilităţi. La fel se întâmplă şi-n SUA(unde creşterea dobânzii de intervenţie va lua sfârşit brusc!). Şi aceeaşi poveste o vedem în Europa. BCE a dus o politică monetară apropiată de fraudă. Dacă ar lua cineva la scuturat achiziţiile de titluri făcute de BCE ar trebui nu doar să-i aresteze pe oficialii băncii, ci să-i trimită direct în faţa plutonului de execuţie! Însă, cum aşa ceva de mult nu mai e posibil, trebuie să avem răbdare să vedem cum răgălia se va prăbuşi de la sine întrucât situaţia din Europa nu e cu mult diferită de cea din Canada. Într-adevăr, ceea ce e în Canada depăşeşte orice imaginaţie, dar să nu ignorăm preţurile ridicol de umflate care se vehiculează prin marile capitale europene.
Să vă dau un exemplu: am închiriat la Roma un apartament al cărui cost – îmi spunea cu mândrie proprietarul său – a fost de 4 milioane de EUR. Se întâmpla fix înainte de pandemie. L-am întrebat pe om care-i gradul de ocupare a proprietăţii sale şi nu a avut habar să-mi spună întrucât abia o pusese în circuit. I-am făcut un calcul rapid, luând ca grad de ocupare un incredibil 80% şi i-am demonstrat că proprietatea sa nu se amortizează nici în 100 de ani. „Dar cam în cât timp ar trebui să-şi amortizeze valoarea?” – m-a întrebat el. Când i-am răspuns că din punctul meu de vedere ar trebui să fie 10 ani, dar că experţii consideră că 20 de ani ar fi o valoare OK, s-a uitat strâmb la mine. Apoi a venit pandemia şi m-am trezit că mă sună să mă întrebe cât ar fi pierderea pe care ar trebui să o accepte la vânzarea proprietăţii? I-am spus să se potolească şi să aştepte sfârşitul pandemiei deoarece chiar nu era un moment bun. În final a reuşit – ca în cazul schemelor piramidale – să iasă pe plus din business.
De ce v-am dat exemplul? Ca să înţelegeţi cam cum se învârt banii în imobiliare: cea mai mare cantitate a lor este mâncată pe fondul sentimentelor. Mimetismul îi face pe oameni să intre în cele mai mari belele din care apoi nu ştiu cum să mai iasă. Iar toată piaţa imobiliară la nivel mondial e un imens balon umflat la maxim.
Se tot uită occidentalii la problemele pieţei imobiliare chineze. Într-adevăr, s-a construit aberant, s-a construit fără cap, doar pentru a se menţine o anumită creştere economică. Acum, colac peste pupăză, a început să cadă şi natalitatea, inversându-se dinamica populaţiei. Dezastru! – urlă occidentalii. Ar fi foarte bine însă dacă occidentalii ar aplica aceleaşi instrumente propriilor pieţe. La chinezi – asta nu vrea să vadă mai nimeni – tot e o criză locativă, iar la nevoie, cu un mic ajutor din partea statului, acele cartiere pustii se pot ocupa fără probleme. Însă dacă dai un ochi prin Spania, o să constaţi cu uimire că încă mai există – la fel de neocupate – acele cartiere sau orăşele cu imobile-fantomă finalizate la fosta criză.
N-am de gând să aduc în discuţie Anglia şi, în special Londra, deoarece acolo s-a depăşit de mult bunul simţ. Mă rog, nici nu mai am termeni de comparaţie pentru ceea ce se întâmplă în lumea imobiliară. Vreau însă să vă amintesc o chestiune. Mai ţineţi minte scandalul Evergrande? Vă mai amintiţi cum au ratat ei să-şi plătească obligaţiile şi ce scandal au făcut occidentalii? Nu degeaba v-am amintit de Londra.
La începutul lunii decembrie 2022, Blackstone a început să amâne ieşirile din fondul său imobiliar. E drept, fondul nu era listat, astfel încât amânarea devine o chestie de „mica înţelegere”. Motivele blocării căruţei ţin de deprecierea imobilelor. Dar şi de fundamentele false pe baza cărora s-au tot umflat cotaţiile fondurilor imobiliare. Pentru a rezista, Blackstone a atras o investiţie de 4 mld $ de la University of California, contra unei garanţii de 1 mld $, şi a garantării unui randament anual de minim 11.25%. La rândul său, Universitatea se obligă să-şi menţină investiţia timp de 6 ani.
La începutul anului curent, o blocare similară a apărut la regele regilor, anume la BlackRock. Unul dintre fondurile imobiliare din Anglia administrat de BlackRock a amânat retragerile. Motivul? Aceeaşi erodare a pieţei care-i pune în imposibilitatea de a face rost de lichidităţi.
După cum bine observaţi, nu se mai fac scandaluri mediatice precum în cazul Chinei. Nu se mai tulbură apele, ci totul trece firesc, aproape neobservat. E interesant, nu-i aşa? Însă toate acestea nu au cum să meargă la infinit. Pur şi simplu nu se poate! Mai devreme sau mai târziu se vor prăbuşi şi se vor prăbuşi puternic. De aceea ar trebui să înţelegeţi un alt motiv pentru care se pun cărbuni pe maşinăria infernală a războiului: acesta are capacitatea de a „steriliza” totul, inclusiv plasamentele frauduloase şi scandalurile imense care stau gata să izbucnească.
De aceea, înainte de toate, trebuie să înţelegem şi să conştientizăm că fundamentele sunt mai păcătoase decât cele de dinaintea Marii Crize a începutului de secol XX. Iar consecinţele vor fi pe măsură!
Autor: Dan Diaconu
Adauga comentariu