În primul rând mă adresez fiecărui român care are o bucată de teren , oricât de mică ar fi ea, indiferent de zonă istorică, judeţ, comună sau sat.
În al doilea rănd, scopul acestui articol este acela de a vă determina să vă priviţi pământul din altă perspectivă, benefică pentru starea financiară a familiei dumneavoastră.
Şi în al treilea rând , un alt scop al articolului este acela de a vă zdruncina profund, de a vă responsabiliza şi conştientiza asupra implicaţiilor ce decurg din banala semnătură de vânzător data în faţa unui notar public pe un contract de vănzare-cumpărare a unei bucăţi de teren agricol.
V-o spun în calitate de român , cu ceva studii şi realizări în domeniul agricol. Mă interesează ceea ce se întâmplă cu România de azi pentru că îmi doresc o Românie de mâine mai bună ca cea de azi, cu oameni împliniţi şi realizaţi financiar aici, cu si prin ceea ce ne-a dat Dumnezeu. Prin noi înşine.
Din start vreau să clarific un lucru: nu am nimic împotriva investitorilor străini serioşi, care vin aici şi respectă pământul , oamenii şi istoria acestei ţări. Am un cui mare , însă , împotriva acelora care vin cu un pumn de bani , cu marunţişul rămas din vacanţele lor exotice şi vor să cumpere pamântul agricol la preţ de nimic şi să ne trateze ca pe nişte animale de povară în propria noastră ţară.
Am un mare cui împotriva mercenarilor care fac posibilă amanetarea la preţ de nimic a viitorului copiilor nenăscuţi încă şi a minorilor care nu pot vota. Cum aş putea să cataloghez altfel decât ca mercenar un individ care acceptă să fie plătit cu o sută de lei si nişte mici şi o bere pentru a-si da votul unui politician- indiferent cine e acesta. Şi tocmai avem un exemplu recent: 70.000 (şaptezeci de mii) de mercenari care si-au dat acceptul de a fi figuranţi plătiţi într-un spectacol de prost gust, în care plagiatorul Ponta şi-a lansat candidatura la alegerile Prezidenţiale, fără simţul ridicolului şi fără nicio jenă . Nota de plata: 2 milioane de euro. Pot pune o întrebare incomodă? Normal că pot: banii aceştia au fost distribuiţi legal? Impozitaţi?
Mai pot pune o întrebare incomodă celor 70.000 de mercenari? Sigur că pot: Sunteţi cu conştiinţa împăcată ştiind că furaţi dreptul la o viaţă normală în România pentru generaţiile care nu vor putea vota acum ,prin votul vostru acordat unui plagiator , mitoman şi mincinos patologic? Da, este vorba de Victor Viorel Ponta. Aveţi copii? Uitaţi-va în ochii lor şi spuneţi-le că pentru o sută de lei , o bere şi nişte mici le-aţi asigurat o viaţă de sclavi pe pământul pentru care au murit generaţii întregi de înaintaşi. Nu ati fi de condamnat că sunteţi atât de cruzi cu cei care nu se pot apăra acum de iresponsabilitatea voastră dacă aţi conştientiza că sunteţi doar o masă de manevră în mâinile şi în planurile machiavelice ale unor trădători de ţară care ce se cred oameni de stat. Acesta este viitorul pe care voi il vreţi acestor copii : Sclavi în mâinile celor ce au (in-)jurat credinţă României şi în mâinile păpuşarilor ce fac jocuri dubioase la adăpostul umbrei. Numai că… Se pare că veţi avea o mare problemă: nu am de gând să vă accept mişelia voastră! Ce faceţi voi cu viaţa voastră în privat vă priveşte, dar când vreţi să vă bateţi joc de viitorul copiilor care nu se pot apăra de tâlharii de voi să nu vă culcaţi pe o ureche, pentru că nu vă va fi moale deloc.
Şi da, am un foarte mare cui împotriva actualei clase politice din România:
-pentru faptul că aceştia au premeditat şi pentru că acceptă să fie uneltele prin care îndobitocesc românii, îi sărăcesc şi îi batjocoresc cu zâmbetul pe buze doar ca să aibă oarece avantaje materiale pe termen scurt şi mediu;
-pentru că aceştia distruge sistematic singurul sistem care poate produce valoare consistentă neafectabilă de inflaţie: sistemul educaţional. Clasa politică este direct responsabilă de umilirea dascălilor şi a pedagogilor care au ca sarcină modelarea viitorului acestei ţări. Cum puteţi măi criminalilor de politicieni să vă bateţi joc de sănătatea mintală a unui popor întreg? Le pasă de educaţie? Hai nu zau! Dacă le-ar păsa cu adevărat ar fi cu adevărat atenţi ca în acest domeniu să acceadă vârfurile din facultăţi, care au si har si talent pedagogic. Vă place spectacolul grotesc din fiecare vară legat de ocuparea unor posturi de suplinitori , cu oameni disperaţi că nu au ce sa mănânce şi cu ce să se îmbrace? Cum pot aceştia să se ocupe de formarea viitoarelor generaţii dacă aceşti suplinitori nu au nici motivaţiile financiare şi nici competenţele necesare pentru a îndeplini o asemenea misiune?
-pentru că prin tot ceea ce fac încearcă să determine migraţia tinerilor care chiar pot face diferenţa în multe domenii. Cât timp credeţi că vor rămâne în ţară tinerii valoroşi? Vă spun eu: până se satură de mişelie, de habarnismul instituţionalizat cronic în instituţiile de stat şi atât timp cât politicile sectoriale şi “Proiectele de ţară” continuă să fie facute de maharaji si Tutankamoni de Constanţa, de manechine masculine reşapate de Vrancea,”popi SIE”, tinichigii auto, tractoristi cu facultate ecologică de drept, de plagiatori şi de nemernici pentru care proprietatea este un moft. Da, asta e cruda realitate, necosmetizată, neîmbrăcată în tricouri de partid , fără confeti , fără zâmbete de un fals natural 100% şi fără sloganuri de genul”Victor , esţi cel mai bun!” sau ” În campania pentru primul tur stau în faţa televizorului cu un suc şi pop-corn”.
V-ati intrebat vreodată de ce e toată mascarada asta? Pentru ce atătea eforturi din partea unor trădători de ţară? De ce se chinuie să provoace dezastru? Păi e foarte simplu dragii mei: când totul e “dezastru” si proprietatile se vând la preţuri scăzute. Din dorinţa de a scăpa din “Infern” multi vând totul la preţ scăzut şi pleacă cât mai departe de cloaca în care politicienii se chinuie să transforme România.
Haideţi să facem un exerciţiu de matematică, la nivelul clasei a treia:
România are 14.600.000 hectare de teren agricol. Pretul maxim al unui hectar de teren agricol din România este de maxim 3.600 de euro, iar pretul minim este de 2.600 euro. ( sursa: http://agrointel.ro/23779/pretul-terenurilor-agricole-din-romania-de-la-3-600-de-euroha-in-banat-la-2-600-euroha-in-bucovina/ )
Să se calculeze căt ar valora intreaga suprafaţă de teren agricol a României în situaţia în care tot terenul agricol ar fi vândut la preţul maxim . Să se calculeze şi valoarea totală a terenului agricol din România dacă s-ar vinde la preţul minim.
Rezolvare:
1, Calculăm valoarea întregii suprafeţe de teren agricol dacă aceasta ar fi vândută la preţul maxim de 3.600 euro/hectar:
14.600.000 hectare x
3.600 euro/hectar
876
438
54.560.000.000 euro, adica 54 miliarde şi 560 milioane de euro
2. Calculăm valoarea întregii suprafeţe de teren agricol dacă aceasta ar fi vândută la preţul maxim de 2.600 euro/hectar
14.600.000 hectare x
2.600 euro/hectar
876
292
37.960.000.000 euro, adica 37 miliarde şi 960 milioane de euro
Soluţia problemei de faţă este aceea că politicienii prin tot ceea ce fac încearcă să acrediteze ideea că întreaga suprafaţă agricolă a României valorează maxim 54 miliarde si 560 milioane de euro.
Depăşind nivelul clasei a 3-a şi sărind de-a dreptul la nivelul clasei a 4-a, trecem la exerciţiul următor:
Ştiind că în calcularea valorii unui teren se ia în calcul profitul rezultat timp de 10 ani agricoli normali, să se calculeze valoarea întregii suprafeţe agricole a Romăniei, luăndu-se în calcul o profitabilitate de : a) 1000 de euro/hectar/an, de b) 3000 de euro/hectar/an şi c) 5000 euro/ha /an.
1 Calculăm căt valorează un teren care produce anual un profit de 1000 de euro/an:
1000 euro/an x 10 ani = 10.000 (zecemii) euro/hectar
2. Calculăm căt ar valora întreaga suprafaţă de teren agricol a României dacă valoarea unui hectar este 10 mii de euro: 14.600.000 x 10.000 eur/nectar= 146.000.000.000 euro, adică 146 miliarde de euro
3. Calculăm cât valorează un teren care produce anual un profit de 3000 euro/hectar: 3000 euro/an x 10 ani= 30.000 eur/hectar
4. Calculăm căt ar valora întreaga suprafaţă de teren agricol a României dacă valoarea unui hectar este 30 mii de euro : 14.600.000 x 30.000 eur/hectar = 438.000.000.000 euro, adică 438 miliarde de euro
5. Calculăm căt valorează un teren care produce anual un profit de 5000 de euro/an: 5000 euro/an x 10 ani = 50.000 eur/hectar
6. Calculăm căt ar valora întreaga suprafaţă de teren agricol a României dacă valoarea unui hectar este 50 mii de euro : 14.600.000 x 50.000 eur/hectar = 730.000.000.000 eur, adică 730 miliarde de euro.
Tot la nivelul clasei a 4-a , facem a treia problemă:
Având în vedere rezultatele de la cele două exerciţii de mai sus, calculaţi care sunt sumele minime şi maxime cu care sunt pagubiţi românii care îşi vând terenurile la preţurile minime şi maxime prezentate în primul exerciţiu.
a) În cazul în care luăm în calcul preţul minim de 2600 euro/hectar, pierderea netă a vânzătorului unui hectar de teren este urmatoarea:
A1. În situaţia în care terenul valorează 10.000 eur/hectar: 10.000-2600 = 7400 eur/hectar
A2. În situaţia în care terenul valorează 30.000 eur/hectar: 30.000-2600 = 27400 eur/hectar
A3 În situaţia în care terenul valorează 50.000 eur/hectar: 50.000-2600 = 47400 eur/hectar
b) În cazul în care luăm în calcul preţul maxim de 3600 euro/hectar, pierderea netă a vânzătorului unui hectar de teren este urmatoarea:
B1. În situaţia în care terenul valorează 10.000 eur/hectar: 10.000-3600 = 6400 eur/hectar
B2. În situaţia în care terenul valorează 30.000 eur/hectar: 30.000-3600 = 26400 eur/hectar
B3 În situaţia în care terenul valorează 50.000 eur/hectar: 50.000-3600 = 46400 eur/hectar
Care a fost logica acestor exerciţii? Păi in primul rând am vrut să arăt care sunt pierderile acelora care se hotărăsc să îşi vândă terenurile fără să facă mai întâi un buletin de analize şi un studiu de prefezabilitate care să includă o descriere exactă şi completă despre calităţile şi problemele terenului în cauză. Cum ştie un ţăran căt îi e de bun sau de prost terenul şi cum poate cere un preţ corect pe el daca nu are analizele de sol şi nici studiul de prefezabilitate care să îi arate valoarea reală a terenului său? Nu are nicio bază reală care să îi dea dreptul să ceară să fie plătită valoarea terenului său. Şi ghici cine se păcăleşte cănd o tranzacţie de vânzare cumpărare se face fără aceste documente? Acela cu siguranţă nu e cumpărătorul şi nici notarul. E doar vânzătorul. Întotdeauna!
Cui vindeţi terenul agricol? În primul rând încercaţi să vă lamuriţi dacă aveţi în faţă un speculant imobiliar, un profesionist în agricultură sau un individ care e pus pe căpătuială fără să aibă nici cele mai elementare cunoştinţe despre ceea ce înseamnă agricultura performantă. Cum vă daţi seama cu ce fel de cumpărător aveţi de a face? Iată un set de 10 întrebări pe care să le adresaţi celor interesaţi să vă cumpere terenul şi al căror răspuns vă arată negreşit dacă sunteţi pe cale să fiţi tratat drept fraierul de serviciu al potenţialului dv cumpărător:
1. “Dacă are vreun criteriu (sau mai multe) clar(-e) după care se orientează când acceptă sau refuză un preţ de vânzare a unui teren agricol?” Această întrebare are scopul de a vă da un prim indiciu dacă cumpărătorul de teren ştie ce calităţi urmăreşte să aibă terenul pe care vrea să îl cumpere. Dacă ştie cum vrea să fie terenul e foarte probabil să ştie cam cât valorează un teren agricol cu calităţile dorite de el.
2. “De ce intenţionează să cumpere terenul?” Vrea să facă agricultură sau vrea să facă o speculaţie cu terenul dv, să il cumpere ieftin pentru ca mai apoi să îl vândă la un preţ mai mare altora interesaţi să facă agricultură? Dacă vrea să facă o speculaţie cu terenul dv…de ce i-ati da ocazia să câstige el de pe terenul dumneavoastră? De ce nu aţi fi chiar dumneavoastră cel ce încaseaza valoarea reală a acestui teren? De ce trebuie să daţi din această valoare a terenului altcuiva care vrea doar să profite de pe urma dumneavoastră?
3. “Ce pregătire agricolă are? Fără pregătire de specialitate , studii medii agricole, studii superioare agricole?” Dacă omul în cauză nu are pregătire agricolă nici măcar medie, la ce vă puteţi aştepta de la el? Pentru ce credeţi că vrea terenul dumneavoastră? Pentru o speculaţie imobiliară, desigur, care să vă lase mai sărac decât vă imaginaţi dumneavoastră că sunteţi .
4. “Ce ştie despre analizele agrochimice, fişa climatologică şi despre bonitarea terenurilor agricole?”. Credeţi că un profesionist din agricultură poate să producă ceva fără să ştie care sunt condiţiile climatice şi de sol de la locul unde face orice cultură? Cât e de important să ştii la ce culturi e bun solul tău în conditiile climatice particulare de la locul de amplasament al terenului? Cine nu înţelege sau se face că nu înţelege aceste lucruri nu are intenţii serioase cu dumneavoatră. Merge efectiv “la prosteala”. Dacă ţine cu dumneavoastră- BINE! (pentru el), daca nu… face pe prostul.
5. “Dacă are idee despre cum se evaluează valoarea unui teren agricol? ” Dacă acesta refuză să discute serios cu dumneavoastră despre această temă e clar ca lumina zilei că vrea să vă ofere un preţ infim care să reflecte în mică măsură sau chiar deloc valoarea reală a terenului dumneavoastră. Cănd veţi auzi persoana în cauză că începe să vă “reproşeze ” că terenul este plin de buruieni, că nu a fost lucrat de foarte mult timp şi că il costă suficient de mult ca să îl scoată “la lumină”, să îi mulţumiţi pentru timpul acordat şi să îi arătaţi drumul către uşă. Asta pentru că vă tratează ca pe un idiot , ca pe un cretin care nu ştie valoarea lucrurilor. Acest tip de om are acelasi comportament şi respect pentru dumneavoastră ca oamenii lui Columb (cănd au ajuns Caraibe sau în actuala America) sau ca cei 1626 de olandezi care au cumparat Insula Manhattan de la băştinaşi, cărora le-au dat mărgele de sticlă colorată, bijuterii şi obiecte de metal, toate în valoare totală de 60 guldeni olandezi, adică la un echivalent al banilor din ziua de astăzi de aproximativ 1000 de dolari. Astăzi un singur metru pătrat de teren pe acestă insulă valorează 3000 de dolari! (Sursa: http://ponturifierbinti.com/top-10-cele-mai-profitabile-afaceri-din-toate-timpurile ). Cui credeţi că îi foloseşte faptul că dumneavoastră nu ştiţi valoarea pământului dumneavoastră? Speculanţilor şi politicienilor care nu mai pot de grija prosperităţii voastre!
6. “Dacă are idee despre câte elemente chimice esenţiale este vorba în nutriţia plantelor? ” Dacă nu are idee că sunt 16 elemente chimice esenţiale implicate în nutriţia plantelor şi că deficitul ORICĂRUIA din cele 16 elemente chimice poate determina pierderi de produţie, acest om nu este interesat în mod real de a face agricultură şi este foarte probabil să vă aflaţi în faţa unui speculant de terenuri agricole. Şi în acest caz vă recomand să îl trimiteţi la plimbare cu zâmbetul pe buze!
7. “Dacă din experienţa lui în domeniul agricol poate spune pentru cine lucrează acum în România un fermier?” El va fi tentat să spună din prima că fiecare lucrează pentru el. GREŞIT! Total greşit! Un fermier lucrează acum în România pentru :
A) statul român care îi scoate bani pentru accize , taxe de drum şi TVA pe carburant, piese de schimb , îngrăşăminte chimice, pesticide, servicii efectuate legal de către terţi furnizori de servicii necesare pentru pregătirea terenului, înfiinţarea, întreţinerea, recoltarea şi / sau depozitarea culturii, alte servicii de transport, etc; Totalitatea sumelor care ajung la stat din înfiinţarea, întreţinerea şi recoltare ajung la bugetul de stat sub diverse forme, cu mult înainte ca fermierul să îşi poată amortiza cheltuielile făcute cu cultura agricolă. De asta le convine politicienilor ca unii să muncească ca fraierii iar ulterior, ei- cei de la butoane să îşi traga partea leului fără prea multă sudoare şi făra prea mare stress. Pentru aceştia e un mizilic să dea o mită electorala de 2-3 milioane de euro o dată la 4 ani . Apoi pot dau scutiri de taxe si impozite de sute de milioane de euro unor străini care sunt mari investitori în România (vezi cazul actionarilor de la Rompetrol) şi care ajung să cumpere la preţuri derizorii active importante ale statului român. Adică ale noastre şi ale nimănui totodată! Veţi primi dumneavoastră vreo scutire de la plată de impozte? Niciodata! Dumneavoastră trebuie să ajungeţi la sapă de lemn, iar investitorii strategici trebuie protejaţi. Sunteţi naivi dacă vă imaginaţi altceva!
B) Pentru profitul asiguratorilor, al furnizorilor de carburant, piese de schimb si pentru bancile care au acordat credite pentru utilaje ( nu discutăm condiţiile financiare acum). Dacă nu plătiţi aceşti furnizori puneţi în pericol propria dumneavoastră muncă, proprii dumneavoastră bani pe care i-aţi băgat în culturile de pe terenul dumneavoastră.
C) Dacă totul a decurs normal, dacă nu au fost calamităţi, ingheţuri, secetă, dacă nu v-au călcat hoţii şi daca pănă la urmă se dovedeşte că aţi avut inspiraţia de a alege să faceţi o cultură care să vă asigure un mic profit, da..sunteţi un învingător. Şi asta datorită faptului că aţi avut un noroc chior, ca la Loterie! :) Da, e ca la Loterie dacă nu ai nici cunoştinţe despre cum se pregăteşte solul, despre cum se fertilizează, despre ce culturi să înfiinţezi în aşa fel încăt cheltuielile să fie minime şi profitul maxim.
8. “Daca are experienţă în domeniul agricol, care a fost profitul lui maxim de pe un hectar de teren aflat în administrarea lui?“. Un profesionist în agricultura României nu are voie să scoată un profit mai mic de 1000 de euro/hectar/an. Dacă omul în cauză se plânge că nu scoate profituri din agricultură întrebaţi-l de ce vrea totuşi să vă cumpere terenul? Vrea să facă o operă de binefacere, e masochist sau vă ia de prost? Acum doar cu titlu informativ, iar la finalul articolului vin chiar chiar cu exemplu practic concret: ştiaţi că fără să faceţi nicio lucrare costisitoare pe terenul dumneavoastră puteţi obţine un venit anual de aproximativ 500-1000 de euro pe hectar doar din valorificarea…. buruienilor pe post de biomasă . Fără să plătiţi mai întâi statul, asiguratorii şi pe toti ceilalţi înainte de a fi plătit dumneavoastră! Şi asta presupune din start încă un mare plus la rezultatul financiar din anul agricol respectiv: nu veţi mai fi obligaţi să cumpăraţi lemne sau gaze naturale, cu costurile, accizele şi TVA-ul aferent. Credeţi că e problema statului că dumneavoastră nu faceţi nimic pentru a vă proteja interesele şi banii din buzunar? Greşit! Statului îi convine să vă menţină într-o zona de ignoranţă, ca să nu aveţi preocupări să vă faceţi viaţa mai uşoară şi mai eficientă. Dacă nu ştiţi ce să faceţi dumneavoastră ca să puneţi în valoare terenurile pe care le aveţi şi ca să faceţi economii importante, ştiţi ce alternativă aveti? Corect, da…să băgaţi măna în buzunar şi să plătiţi mai mult decât face pentru lemne, gaze şi pentru alte beneficii ale capitalismului de cumetrie .. în folosul statului şi al acelora care vă menţin în ignoranţă. Aşa vă creează condiţiile ca să deveniţi dependenţi de mila şi “ajutorul” financiar acordat de politicieni tot din banii dumneavoastră sau..mai grav..din banii pe care îi împrumutăm ca ţatră de la FMI, UE si alte organisme internaţionale! Politicienilor nu li se pare că e o chestiune de siguranţă naţională menţinerea populaţiei într-o zona de ignoranţă şi risc financiar crescut pentru generaţiile viitoare. Pentru confortul lor financiar ei sunt in stare de orice! Inclusiv să vă mintă cu voioşie şi să vă aducă în sapă de lemn jucânad rolul “grijuliului”care nu mai poate de grija dumneavoastră!
9. “Dacă este dispus să plătească preţul corect pentru terenul dv, in urma realizării analizelor agrochimice, a fişei climatologice , a fişei de bonitare şi a studiului de prefezabilitate care să îi arate exact ce culturi poate să facă şi ce nu poate să facă pe acel teren şi dacă îşi asumă această obligaţie prin semnarea unui contract în acest sens ?” Orice răspuns în afară de DA, ar trebui să vă determine să îl trimiteţi la plimbare. E pierdere de vreme să staţi la discuţie cu cei care vor să vă bage mâna în buzunar!
10. “Întrebati-l pe potenţialul cumpărător căt crede el că valorează terenul dumneavoastră” . Terenul dumneavoastră agricol valorează minim 50.000 (cincizecide mii) de euro/hectar. Indiferent cine ce zice legat de asta, chiar dacă este “expert evaluator” al unei bănci sau un “expert”evaluator desemnat de o instanţă de judecată. Aceşti experţi ştiu să măsoare, să facă înmulţiri, împărţiri, scăderi . Ce nu ştiu ei este tehnologie agricolă şi horticolă. Şi dacă nu au cunoştinţe certificate în domeniul acesta ..cum pot spune care este valoarea reală a terenului dumneavoastră. 50.000 de euro este valoarea minimă reală a unui hectar de teren agricol. Citiţi cu atenţie ultima parte a acestui document în care vă voi demonstra şi teoretic şi practic cum se ajunge la această valoare reală.
În concluzie, ca să încheiem subiectul “vânzării de teren agricol din România” , recomand ca înainte de a face un pas în acest sens să vă faceţi un buletin de analize al solului, o fişă climatologică şi un studiu de prefezabilitate care să vă arate exact care este valoarea terenului dumneavoastră. Nu costă mai mult de 500 de ron/hectar. Şi aceştia plătibili în două tranşe: una la semnarea contractului iar cealaltă în termen de un an de zile.
Chiar dacă nu vreţi să vă vindeţi terenul, eu tot vă recomand să faceţi aceste analize şi documente, pentru că ele vor sta la baza oricărui contract de arendă pe care îl veţi încheia cu un arendaş sau- dacă vă hotărâţi să îl lucraţi singur, vă vor fi utile ca să ştiţi exact ce puteţi şi ce nu puteţi să faceţi pe terenurile respective.
Urmatoarele parti din “serial”
Cui arendez terenurile agricole?
Cum imi lucrez terenul agricol şi cum valorific producţiile obţinute?
Ce trebuie să învăţ, ce trebuie să ştiu şi de ce trebuie să ţin cont atunci când îmi lucrez singur terenurile agricole?
Ce culturi îmi pot aduce un profit de minim 1000 de euro/hectar/an?
Autor: Ing. Iosif Karoly Kiss
Masterand în Tehnologii Integrate de Producere şi Valorificare a Produselor Horticole Nepoluate, Facultatea de Horticultură- USAMV Bucureşti, Membru in Societatea Română a Horticultorilor, Membru în Comisia de nuc din cadrul International Society for Horticultural Science ( http://www.ishs.org/group-membership-list/F27?landcode=ROMA)
www..nucifere.com