În real estate doar datoriile sunt realitate

Vorba că “imobiliarele sunt cea mai bună investiţie” pare a fi fost uitată. Mai rămâne însă argumentul că, cel puţin, terenurile, proprietăţile rezidenţiale sau cele cu destinaţie comercială reprezintă ceva palpabil. Trăim într-o lume în care băncile sunt ameninţate de faliment şi – odată cu ele – depozitele celor care economisesc, în care am aflat că titlurile de stat nu pot reprezenta plasamente cu risc zero, acţiunile sunt expuse unei volatilităţi date de capriciile pieţei, iar banii de hârtie îşi pierd încrederea sub ameninţarea – fondată sau nu – că inflaţia ne ajunge din urmă pe măsură ce băncile centrale turează “tiparniţele”. Pentru cei care au această perspectivă, este normal să caute investiţiile în active palpabile.

Chiar la începutul acestei săptămâni Bill Gross, manager la PIMCO, companie financiară care are în administrare 1.000 miliarde de dolari şi cele mai mari plasamente în pieţele de bonduri, scria pe twitter, mesaj preluat de Bloomberg, că activele reale reprezintă alternativa de investiţie într-o lume a randamentelor zero pe instrumentele cu venit fix. Aurul pare prima destinaţie de acest tip spre care se aglomerează investitorii, însă participaţii la afaceri mici, concesiuni ale unor zăcăminte de minerale şi hidrocarburi, finalmente proprietăţi imobiliare sunt, de asemenea, astfel de debuşee ale capitalului.

Oprindu-ne la imobiliare, fără îndoială, acestea reprezintă ceva palpabil. Constituie o alternativă de plasament şi de stocare a valorii în etape de pârjol precum cea pe care o parcurgem? Răspunsul corect: nu!
Dacă înţelegem distrugerea valorii ca pe o implozie a cantităţii de datorie din sistem ne dăm seama că imobiliarele, aflate ele însele sub incidenţa unor contracte de împrumut sau servind drept colateral la terţe credite, sunt ameninţate de vânzări în lichidare şi, implicit, de noi prăbuşiri ale preţurilor.

Segmentul de real estate era doar odinioară real, spune Paul Brodsky, fondator şi director al QB Asset Management, investitor cu experienţă de 30 de ani în pieţele de bonduri. Într-un interviu acordat săptămâna trecută pentru publicaţia în format electronic Peak Prosperity a lui Chris Martenson, Brodsky afirmă că acum imobiliarele se află sub incidenţa datoriilor, iar ele însele au devenit active financiare în măsura în care sunt mult prea dependente de finanţarea sistemului bancar şi a pieţelor de bani cu scadenţe foarte scurte.

Mai mult sau mai puţin dintotdeauna, imobiliarele s-au bazat pe creditul bancar, iar partea de equity nu acoperea întru totul achiziţiile pentru proprietăţi cu valori mai ridicate. Însă de la apariţia pe scară largă a obligaţiunilor cu acoperire în ipoteci în ultimele două decenii, proces la care Brodsky a fost parte, aria creditorilor pentru imobiliare s-a extins foarte mult. Astfel, nu doar băncile şi companiile de leasing imobiliar au asigurat finanţarea acestei pieţe, ci şi investitori individuali, fonduri mutuale, fonduri de pensii. În măsura în care aceştia au achiziţionat obligaţiuni, ei au devenit creditori ai pieţei imobiliare şi au început să se comporte ca atare.

Finanţarea în real estate a devenit foarte largă. Cele mai multe dintre finanţările imobiliare de astăzi, atât pe segmentul rezidenţial, cât şi în cel comercial, sunt pe credit. Depind de banii împrumutaţi de la sistemul bancar. Preţurile ridicate la imobiliare se susţin pe această finanţare masivă. Cum mare parte din imobiliare sunt finanţate pe credite cu maturităţi de 30 de ani şi tot mai puţin se bazează pe equity, acestea au devenit ele însele active financiare, spune Brodsky. El adaugă faptul că valoarea marginală a unei case sau a unei proprietăţi imobiliare cu destinaţie comercială depinde de finanţarea overnight din sistemul bancar şi din “money market”. De aici îşi iau banii fondurile de hedging care devin creditori secundari ai achiziţiilor şi refinanţărilor imobiliare. Din acest punct de vedere, imobiliarele nu sunt un hedge bun la inflaţie, în măsura în care se află deja pe levier şi au la bază nepotriviri majore de maturităţi. Din această perspectivă, conchide Brodsky, pentru ca preţurile imobiliare să continuă să crească sau măcar să se menţină la nivelurile actuale, ar fi necesar să apară noi oameni şi entităţi speculative care să asume datorii suplimentare.

Şi în România, piaţa imobiliară stă pe vârful unui munte de datorii. Bula nu a fost la fel de extinsă ca în Statele Unite ale Americii sau alte ţări dezvoltate, însă acest lucru nu ne interesează în măsura în care preţurile se fac în margine.

În piaţă sunt o mulţime de proprietăţi, aflate sub incidenţa unor contracte de împrumut în care debitorii au dificultăţi în rambursarea sumelor accesate. Clădiri de birouri goale, complexuri rezidenţiale fără cumpărători, pensiuni uitate pe cărări de munte nestrăbătute de nimeni, vile la mare unde nu ajunge decât nisipul, terenuri nevandabile pentru următorul secol stau toate fără să aducă fluxuri de numerar, în timp ce dobânzile curg implacabil.
Venirea acestora în piaţă sub stres sau direct pe calea executărilor silite nu poate să nu conducă la prăbuşirea cotaţiilor din imobiliare. Din acest punct de vedere, or fi proprietăţile imobiliare palpabile, dar cu siguranţă nu sunt o cale care să împiedice distrugerea valorii.

Adrian Panaite
sursa: curierulnational.ro